1. 토지이용계획의 개념
계획구역 내의 토지를 어떻게 이용할 것인가를 결정하는 계획을 말하며, 도시공간 속에서 이루어지는 제반 활동들의 양적 수요를 예측하고 그것을 합리적으로 배치하기 위한 계획작업이다.
토지이용계획은 교통계획, 도시·군계획시설계획, 공원녹지계획과 더불어 도시·군계획의 근간을 이루는 가장 중요한 부문이다.
2. 지역·지구제(Zoning)의 개념
유사한 용도의 시설을 집단화하고 이질적인 시설의 혼재를 막는 토지이용 규제에 관한 제도를 말한다.
우리나라는 「도시계획법」(1962)과 「국토이용관리법」(1972)에 의거하여 도시지역 및 비도시지역에 대한 지역·지구를 관리하고 있었으나, 2002년에 상기 두 법률이 통합되어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭: 국토계획법)이 제정됨에 따라 도시지역과 비도시지역을 일원화하여 지역·지구제를 실시하고 있다.
토지이용계획과 지역·지구제는 별개의 개념이다. 지역·지구제는 토지이용계획을 구체적으로 실현하는 법적·행정적 집행수단 중의 하나이며, 토지이용계획을 질서 있고 합리적으로 실행하기 위한 제도적 장치이다.
3. 용도지역, 용도지구 및 용도구역 등의 개념
「국토계획법」 제2조에서는 용도지역, 용도지구 및 용도구역 등을 다음과 같이 정의하고 있다.
(1) 용도지역
토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
대한민국의 모든 국토에 대해 지정되며, 1) 도시지역, 2) 관리지역, 3) 농림지역, 4) 자연환경보전지역으로 구분된다.
그리고 상기 4가지 용도지역은 다시 다음과 같이 세분된다.
(2) 용도지구
토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
용도지구는 용도지역과는 달리 모든 국토에 대해 지정되는 것은 아니다(즉, 특정 국토에 대해서만 필요에 따라 지정).
용도지구는 1) 경관지구, 2) 고도지구, 3) 방화지구, 4) 방재지구, 5) 보호지구, 6) 취락지구, 7) 개발진흥지구, 8) 특정용도제한지구, 9) 복합용도지구로 구분되며, 시·도 또는 대도시의 군계획조례로 용도지구를 신설할 수 있다.
(3) 용도구역
토지의 이용과 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
용도구역 또한 용도지역과는 달리 모든 국토에 대해 지정되는 것은 아니다(즉, 특정 국토에 대해서만 필요에 따라 지정).
용도구역은 1) 개발제한구역, 2) 시가화조정구역, 3) 수산자원보호구역, 4) 도시자연공원구역, 5) 입지규제최소구역으로 구분된다.
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