부동산 실거래가/시세/공시가격의 차이점, 공시가격 현실화율

양천구뿐 아니라 강동구 역시 새 아파트가 대거 입주하면서 신축 아파트가 늘어나자 공시가격이 대거 상승했다.
강동구 기존 구축 아파트와 신축은 시세가 1억~2억 원밖에 차이가 안 나지만 공시가격은 2억 원 이상 차이 나 입주민들의 불만이 크다. 
- 《파이낸셜뉴스》 (2020. 6. 25.) -

 

실거래가/시세/공시가격은 모두 부동산의 매매가를 의미하나, 쓰임새나 조사 방법에 따라 그 개념이 다르다.

 

✅ 실거래가

「부동산거래신고법」에 따라, 부동산의 매매계약이 체결된 경우에 매매계약의 거래당사자는 그 실거래가를 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지 신고관청에 신고해야 한다. 

실거래가는 말 그대로 실제로 거래된 부동산의 가격이다. 실제 매물을 찾을 때 유용하며, 지금 가격이 적정한지 여부 등을 파악하는 데 도움을 준다.

국토교통부의 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr)에 들어가서 부동산의 주소를 넣으면 거래된 주택의 면적, 계약 시점, 금액, 층수 등을 알 수 있다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

그러나, 「부동산거래신고법」에 규정된 신고기간이 계약 후 30일임에도 불구하고 매매 시기보다 늦게 신고되는 경우가 있어 가격변동에 시차가 있을 수 있고, 무엇보다도 거래가 없는 부동산의 경우에는 실거래가를 알 수 없다는 한계가 있다.

 

✅ 시세

집값은 팔고 사는 과정을 통해 결정되지만, 같은 비슷한 유형의 부동산 호가를 참고하면 대략적인 가격 범위를 가늠할 수 있다. 이것이 시장에서 형성되어 있는 시장가격이며, 시세이다. 

시세는 실거래가 이뤄지지 않는 부동산에 대해서도 어느 정도 가격대가 형성되어 있는지 파악할 수 있는 지표이다. 따라서 만약 실거래가 사례가 없는 지역이라면 시세를 활용할 수 있다.

통상 부동산중개업소를 통해 조사한 부동산가격인 '호가(매도자가 매도들 원하는 가격)'를 기본으로 각 기관이 개별적으로 추정한 시세를 제공한다. 특히 아파트의 경우 동일한 유형이 많이 존재하기에 감정평가 없이도 집값, 소위 ‘시세’라는 것을 정할 수 있다(아파트는 우리나라 주택유형 중 절반을 차지한다).

한국부동산원의 경우 실거래 사례 분석, 협력공인중개사의 자문, 기타참고자료 활용 등을 통해 시세를 직접 산정하고, KB국민은행 역시 협력공인중개사 조사 및 실거래 분석 등을 통해 시세를 산정한다. 최근 실거래가, 실거래 횟수 등을 참고하기는 하나 기본적으로 부동산중개업소가 제공하는 호가가 반영되는 셈이다.

주요 아파트 시세 작성기관 비교

시세를 조사함으로써 실제 거래가 없는 부동산에 대해서도 어느 정도로 가격대가 형성되어 있는지 알 수 있고, 담보대출 등을 받을 때 참고자료로 활용될 수도 있다. 금융위원회에서도 시세의 공신력을 인정하고 있으며, 한국부동산원과 KB국민은행에서 조사하는 시세를 담보대출의 기준으로 삼고 있다. 

 

실거래가 vs. 시세

같은 매물의 같은 면적에서도 시세가 다르게 형성되는 것은 동일한 단지 내에서도 동·층에 따라 선호도가 다르기 때문이다.

 

✅ 공시가격

공시가격은 부동산 관련 세금의 기준가격이다.

국가가 세금을 부과하기 위해 부동산에 매겨놓은 기준가격이라고 볼 수 있는데, 통상 실거래가의 약 70% 수준으로 책정 되며 최근 현실화율을 맞추기 위해 점차 이 비율을 높이는 중이다. 

부동산을 소유하고 있는 사람이면 매년 납부하는 재산세, 소유한 부동산이 일정가격을 초과할 경우 부담하는 종합부동산세, 부동산을 상속 또는 증여받을 때 납부하는 상속세 및 증여세 등 다양한 부동산 관련 세금을 산정할 때 공시가격이 활용되며, 건강보험료 납부 및 기초연금 수령 등에도 영향을 주는 중요한 기준이다.

공시가격의 활용

공시가격은 주택에 적용되는 표준 단독주택 공시가격과 개별 단독주택 공시가격, 공동주택(아파트) 공시가격이 있으며, 토지에 적용되는 표준지공시지가와 개별공시지가가 있다. 

국토교통부는 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대해서 매년 공시기준일(정기 1월 1일, 추가 6월 1일)을 기준으로 적정가격을 조사하여 공시하는데, 한국부동산원 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에 들어가면 지역별로 공시가격을 확인할 수 있다.

 

❏ 공시가격 현실화율 (공시가격 = 시세×현실화율)

정부는 2020년 10월 27일 국토연구원 공청회를 열고 ‘부동산 공시가격 현실화 로드맵’을 발표했다.

현재 부동산 공시가격 현실화율은 토지 65.5%, 단독주택 53.6%, 공동주택 69.0%이다. 정부는 주택가격별로 현실화 기간을 조절해서 세부담을 조정할 방침이며, 이에 따라 단계적으로 현실화율을 최대 90%까지 올릴 계획이다.

공시가격은 세금의 기준이 되기 때문에 통상 시세나 실거래가 같은 실제 가격보다 낮은 수준으로 책정되는데 이를 시세 기준으로 현실화율을 높여야 한다는 여론이 종종 제기 되었다. 하지만 공시가격과 연동되어 오르는 재산세의 경우 주택 보유자에게 부담이 되는데다, 공시가격은 재산세뿐 아니라 종합부동산세와 증여세, 건강보험료 등 다른 조세 부담으로 이어지는 만큼 논란의 여지가 있는 상황이다.

가장 관심이 높은 아파트의 경우 현재 평균 69.1%인 현실화율을 단계적으로 높여 최종 90%까지 인상시키는 게 정부의 목표이며, 이미 30억 원 초과 공동주택의 경우 현실화율이 79.5%에 달하는 것으로 파악된다.

(출처: KB금융지주 경영연구소)