✅ 토지거래허가 제도란?
✔️ 개념
토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 특정 지역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때에는 사전에 관할기관(시장, 군수 또는 구청장)의 허가 받도록 강제하는 제도로, 1979년에 처음 도입되었다.
허가 대상에는 소유권 이전뿐만 아니라 지상권 · 전세권 · 임차권 등의 설정도 포함되며, 허가 없이 계약을 체결한 후 적발되면 그 계약은 무효가 되고, 허가증을 첨부하지 않으면 등기 이전이 불가능하다.
✔️ 허기가준 : 허가를 받을 수 있는 경우
- 자기주거용 택지구입(★)
- 지역주민을 위한 복지·편익시설 설치
- 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역·지구·구역 등 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행
- 허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우
- 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등
(대가가 없는 상속·증여, 민사집행법에 의한 경매 등의 경우에는 예외)
즉, 토지거래허가 제도가 도입된 지역은 사실상 실거주 목적을 제외하고는 거래가 금지되며, 구청에서 허락을 받아야 실거주용 거래가 이뤄질 수 있기 때문에 '주택거래허가제'라는 평가를 받고 있다.
그러나 허가제 적용지역 내 부동산 거래 실종, 비규제지역 풍선효과 등의 부작용이 나타나고 있으며 정부의 의도와는 달리 집값 안정 효과는 나타나고 있지 않다.
✔️ 이용 의무
주거용으로 이용하는 경우에는 최소 2년 이상 이용해야 한다.
✔️ 허가의 절차
① 허가신청 : 거래당사자(매도·매수자)가 공동으로 신청
② 신청서 기재사항 : 계약내용 및 토지이용계획
③ 시장, 군수 또는 구청장은 그 허가신청서를 받은날부터 25일 이내에 허가 또는 불허가의 처분을 하여 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지한다.
✔️ 불허가 처분 토지에 관한 매수청구권
허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.
매수 청구를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 등 공공기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위에서 공시지가를 기준으로 하여 해당 토지를 매수하게 하여야 한다.
✅ 위헌 소지
주거 이전의 자유, 사유재산제도, 사적자치원칙을 부정하는 제도로서 헌법에 부합하지 않는다는 문제 제기가 있었으나, 헌재 합헌 판결이 내려졌다.
토지거래허가제는 토지의 처분을 전면적으로 금지하는 것이 아니라 특정 지역에 한해서 일정한 기간을 정하여 정상거래가 아닌 투기적 거래 등일 경우에만 제한하는 것이고, 또한 구제절차로서 토지소유자에게 불허가처분에 대한 이의신청권과 토지매수청구권을 부여하고 있으므로 사유재산권의 본질적인 내용을 침해하는 것이라 할 수 없다(헌재 1989. 12. 22, 88헌가1)
토지허가거래제는 사유재산제도나 사적자치원칙의 부정이 아니라 헌법의 명문(제122조)에 의거한 재산권 제한의 한 형태이고 토지의 투기적 거래를 억제하기 위하여 이 법이 정한 방법과 내용에 따라 그 처분을 일정한 범위 내에서 제한함은 부득이하고도 적절한 것이므로, 그것이 재산권의 본질적 내용을 침해한다거나 과잉금지의 원칙에 위배된다 할 수 없고 또 헌법상의 경제질서의 기본원칙에 위배되지도 아니한다 하여 합헌임을 선언하였는바, 지금도 이와 달리 볼 만한 사정변경이나 견해의 변경은 없다(헌재 1997. 6. 26, 92헌바5).
✅ 지정 현황
각 광역단체의 공고문을 통해 확인 가능하다.
✔️ 서울시
① 지정권자 : 국토교통부 장관, 서울특별시장
② 기 간 : 5년 이내
③ 토지거래계약허가대상 토지면적(도시지역 안)
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