✔️ 재건축사업의 개념
기존 건축물 및 토지의 소유자들이 조합을 결성하여 기존 건물을 철거하고 새로운 건물로 다시 건축하는 주거환경 개선사업을 재건축사업이라고 한다.
현행 「도시 및 주거환경정비법」(도정법)에서 규정하고 있는 정비사업으로는 총 3가지 사업이 있는데, 재건축사업이 그 중 하나이며 나머지 둘은 주거환경개선사업과 재개발사업이다.
* 과거에는 도정법상 정비사업이 주거환경개선사업, 주거환경관리사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주택재건축사업, 가로주택 정비사업으로 나뉘어 있었는데, 2018년 도정법이 전면 개정되면서 ① 주거환경개선사업 및 주거환경관리사업이 주거환경개선사업으로, ② 주택재개발사업 및 도시환경정비사업이 재개발사업으로, ③ 주택재건축사업이 재건축사업으로 개정되었고, ④ 가로주택 정비사업는 별도의 법률에서 관할하게 되었다.
(재개발사업의 개념은 하기 포스팅 참조)
2022.01.25 - [개념정리] - 재개발사업, 노후·불량건축물 및 정비기반시설
재개발사업, 노후·불량건축물 및 정비기반시설
1. 「도시 및 주거환경정비법」 (약칭: 도시정비법, 도정법) (1) 제정이유 1970년대 이후 산업화ㆍ도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적이고 효율적으로 정비할
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✔️ 재건축사업의 진행 절차
재건축사업의 진행절차는 다음과 같다. (나머지 두 정비사업도 비슷한 절차로 진행된다.)
✔️ 재개발사업과 재건축사업의 비교
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
| 준거법 | 「도시 및 주거환경정비법」 | |
| 공통점 | 「도정법」이 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역*에서 정비기반시설**을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업 | |
| 의의 | ①정비기반시설이 열악하고 ②노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 ③상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업 | ①정비기반시설은 양호하나 ②노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업 |
| 성격 | 공익적 성격(공공성)이 강함 (지방자치단체의 계획에 따라 수도, 전기 등 통합적인 도시 재정비) |
사익적 성격이 강함 (기존의 소유주들이 자체적으로 건물을 새로 짓는 민영개발) |
| 개발방식 | 하향식 개발 (지방자치단체에서 계획) |
상향식 개발 (지역 주민들이 계획) |
| 안전진단 | 미실시 | 실시 |
| 조합원 자격 | 정비구역 內, ①토지소유자 ②건축물소유자 ③지상권자 (조합설립 동의 상관없이 모두 조합원) |
정비구역 內, 건축물 & 그 부속토지의 소유자 (조합설립 동의한 자만 조합원) |
| 초과이익환수*** | 해당 없음 | 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따라 재건축으로 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3,000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 환수 |
| 사업 외 보상비 | 주거이전비, 영업보상비 지급 | 해당 없음 |
| 기반시설 기부채납 | 상대적으로 많음 | 상대적으로 적음 |
| 임대주택 건설의무 | 전체 세대수의 15% 이상 (조례에 따라 상이) |
의무 아님 |
| 현금청산자 비율 | 예측 어려움 | 비교적 적음 |
| 사업진행 | 상대적으로 어려움 | 상대적으로 쉬움 |
| 실투자금 | 상대적으로 적음 | 상대적으로 많음 |
| 투자수익 | 상대적으로 예측 어려움 | 상대적으로 예측 가능 |
* 정비구역 : 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 「도정법」에 따라 지정ㆍ고시된 구역
** 정비기반시설 : 도로ㆍ상하수도ㆍ구거(溝渠: 도랑)ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설
✔️ 민간재건축과 공공재건축
공공재건축이란, 용적률 및 층수 등 도시규제 완화와 공공의 인허가 절차 지원 등을 통해 재건축을 활성화하는 사업방식을 말한다.
문재인 정부 출범 이후 도시정비사업 억제 기조 하에 수도권 주택 가격이 급등하자, 정부는 이를 해결하기 위해 2020년 8월 4일(8.4 부동산 대책)에 서울특별시내 주택 4만호 공급을 위해 공공재개발·공공재건축이라는 사업 방식을 새로 도입하였다.
사업 시행 요건을 완화하고 인센티브를 주는 대신 기부체납 환수를 통하여 공공분양·공공임대 물량 확대를 골자로 한다.
❏ 공공재건축의 특징
❏ 공공재건축 사업혜택
❏ 기존 민간재건축과 공공재건축의 비교
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