용적률(Floor Area Ratio)과 연면적 개념정리

용적률과 연면적의 정의는 다음과 같다.

용적률(Floor Area Ratio) : 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율
연면적(Total Ground Area) : 건물 각 층의 바닥 면적을 합한 전체 면적

 

구체적으로, 「건축법」과 「건축법 시행령」에서 다음과 같이 용적률과 연면적을 규정하고 있다.

 

「건축법」에서 규정하고 있는 건축물의 용적률

 

「건축법 시행령」에서 규정하고 있는 연면적

 

용적률의 기본 개념 (출처 : 나무위키)

 

용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축연면적이 넓다는 것이고, 이는 곧 건물이 고층으로 올라간다는 말이다.
따라서 용적률이 높은 토지의 부동산 가치가 용적률이 낮은 토지에 비해 상대적으로 높다.

한편, 어떠한 토지의 최대 용적률은 기본적으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭: 국토계획법)에 따른 용도지역에 따라 결정된다.

「국토계획법」 상 용도지역의 정의

「국토계획법」에 따른 용도지역의 지정

 

「국토계획법 시행령」에 따른 용도지역의 세분

「국토계획법 시행령」에 따른 용도지역별 용적률

 

강남역 일대 지적편집도

 

「국토계획법」 및 시행령에 따라 세분화된 용도지역에서 '제1종 일반주거지역을 제2종 일반주거지역으로' 또는 '준주거지역을 일반상업지역으로'와 같이 종(種)을 올리는 경우가 있는데,이를 '종 상향(種上向)'이라 한다.
종(種)이 상향되면 건축물의 용적률, 건폐율이 높아지고 층수 규제가 완화되기 때문에 재건축 등의 사업성이 개선된다.