1. 의의
투기과열지구란?
① (i) 국토교통부장관이, (ii) 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정한, (iii) 주택가격의 안정이 필요한 지역; 또는
② (i) 시ㆍ도지사가, (ii) 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정한, (iii) 주택가격의 안정이 필요한 지역
주택법 제63조(투기과열지구의 지정 및 해제)
① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시ㆍ도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구는 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.
*2002. 8. 구 「주택건설촉진법」(현 「주택법」) 개정으로 투기과열지구 지정제도가 도입되었다.
조정대상지역이란?
① (i) 국토교통부장관이, (ii) 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정한, (iii) 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역(=청약과열지역); 또는
② (i) 국토교통부장관이, (ii) 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정한, (iii) 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역(=위축지역)
주택법 제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제)
① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.
1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 → '청약과열지역'이라 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제2조(정의) 제7호 라목)
2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역 → '위축지역'이라 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제4조(주택의 공급대상) 제3호 사목)
*투기지역(投機地域)은 주택가격 및 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부 장관이 부동산가격안정심의위원회를 통해 지정하는 지역을 말하는데, 2003년 세법 개정으로 도입된 제도이다. 투기과열지구, 조정대상지역과 투기지역은 다른 개념임에 유념하자.
2. 투기과열지구 및 조정대상지역 확인하기
주택법 제63조(투기과열지구의 지정 및 해제)
③ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 투기과열지구를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 국토교통부장관은 그 투기과열지구를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 그 투기과열지구를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. 투기과열지구 지정을 해제하는 경우에도 또한 같다.
④ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 투기과열지구에서 제2항에 따른 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하여야 한다.
주택법 제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제)
③ 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 한다.
④ 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다.
⑤ 국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다.
⑥ 제5항에 따라 조정대상지역의 지정을 해제하는 경우에는 제3항 및 제4항 전단을 준용한다. 이 경우 “지정”은 “해제”로 본다.
주택법 제63조 및 제63조의 2에 따른 공고는 < 국토교통부 공식홈페이지 → 정책자료 → 법령정보 → 행정규칙(훈령·예규·고시) > 에서 확인할 수 있다.
최근 공고를 확인해보자. 2021. 8. 30. 자로 창원시 의창구 동읍, 북면이 투기과열지구 지정 해제되었다.
당연히 공고시점 기준 투기과열지구 지정 현황도 확인 가능하다.
조정대상지역도 확인해보자. 2021. 8. 30. 자로 동두천시가 조정대상지역으로 신규 지정되었음을 확인할 수 있다. 동두천이 많이 올랐나보다...
3. 규제지역 (투기과열지구 및 조정대상지역) 지정의 효과
(다음 포스팅에서 계속)
- 주택청약시 1순위 자격 제한
- 자금조달계획서 제출대상 확대
- 대출규제 강화
- 분양권 전매제한
- 분양권전매시 양도소득세 강화
- 다주택자 양도소득세 중과
- 다주택자 장기보유특별공제 적용 배제
- 1세대1주택 양도세비과세 요건 강화
- 종합부동산세 추과과세
- ...
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